Forschungsprojekte

Autoren der Studie: Kim Ole Schwilp, Daniel Peter Michael Oeter, Prof. Dr. Tobias Just (FRICS)

Diese Studie analysiert die Auswirkungen von Mischnutzung (Mixed-Use) in innerstädtischen Immobilien auf Immobilienpreise, insbesondere in Berlin und Frankfurt am Main. Die zentrale Frage der Studie ist, ob eine höhere funktionale Diversifizierung von innerstädtischen Immobilien zu einem Preisauf- oder Preisabschlag führen kann. Für die Analyse wurden tatsächlich getätigte Transaktionen von gemischt genutzten Immobilien mittels linearer und nicht-linearer Hedonik untersucht. Insgesamt flossen 1.100 Transaktionen in Berlin und Frankfurt a. M. im Zeitraum von neun respektive sechs Jahren in die Analyse ein. Die Nutzungsmischung wurde durch einen Diversifizierungsindex abgebildet. Außerdem wurde untersucht, inwiefern die Preiswirkungen von lokalen Marktbedingungen und der jeweiligen Stadtstruktur abhängen. 
Die Ergebnisse zeigen deutliche Unterschiede im Einfluss der funktionalen Diversifizierung auf die Immobilienpreise zwischen den beiden Städten: In Frankfurt a. M., das durch eine kompakte, monozentrische Stadtstruktur mit einem dominanten Bürosektor geprägten Markt gekennzeichnet ist, kann ein ausgeprägter und statistisch robuster Preisaufschlag für Gebäude mit hoher Nutzungsdiversifizierung identifiziert werden. Dies deutet darauf hin, dass in Frankfurt am Main eine gezielte Diversifizierung innerhalb eines Objektes als wertsteigernd wahrgenommen wird – vermutlich aufgrund der begrenzten Flächenverfügbarkeit und der effizienzorientierten Nachfrage am Markt. Im Vergleich zeigt sich im polyzentrischen Berlin mit einer historisch gewachsenen Mischnutzungsstruktur ein geringerer Preiseffekt für Nutzungsdiversifizierung. Zugleich zeigt sich in Berlin eine andere Preisdynamik, da auch bereits moderate Diversifizierung als positiv und wertsteigernd wahrgenommen wird. 
Unterhalb dieser stadtspezifischen Diversifizierungsgrade für einen positiven Preiseffekt zeigt die empirische Analyse ebenfalls negative Preiszusammenhänge auf, die sich in der Tendenz bis zum Diversifizierungsgrad für Single-Use Objekte fortsetzen. Diese Ergebnisse verdeutlichen, dass Diversifizierung kontextabhängig von Investoren wahrgenommen wird und eine erfolgreiche Mixed-Use Strategie die städtebaulichen und marktspezifischen Strukturen individuell berücksichtigen muss.
Ferner liefert diese Studie eine Indikation, wie Mischnutzung von Investoren in den unterschiedlichen Stadttypologien wahrgenommen wird. Da bisher nur zwei Städte untersucht wurden, muss diese Interpretation eher als plausible Hypothese anstatt als Beleg gesehen werden. Richtig bleibt jedoch unabhängig von der dahinterliegenden Begründetheit, dass eine differenzierte Planung erforderlich ist, um Marktpotenziale für Mixed-Use-Gebäude optimal zu nutzen und positive Preisimpulse zu generieren.

Zu den ausführlichen Ergebnissen der Studie gelangen Sie hier: www.uni-regensburg.de

Autoren der Studie: Franziska Plößl und Prof. Dr. Tobias Just (IREBS, Universität Regensburg)

„Man kann vieles unbewusst wissen, indem man es nur fühlt, aber nicht weiß.“ Das soll Fjodor Dostojewski gesagt haben, und damit war der große Literat sozusagen der wirtschaftswissenschaftlichen Forschung weit voraus. Denn die Rolle von Sentiment, also den eher weichen Faktoren, die Marktentscheidungen bestimmen, wird erst seit wenigen Jahrzehnten von Wirtschaftsforschern systematisch untersucht. Solche weichen Faktoren sind insbesondere für Märkte mit unzureichender Transparenz entscheidend, also auch für Immobilienmärkte, auf denen viele Akteure auch im Jahr 2022 noch mit viel „Bauchgefühl“ unterwegs sind.

In dieser neuen Studie untersuchen wir entsprechend mit Hilfe textanalytischer Algorithmen die immobilienwirtschaftlichen Texte von vier renommierten deutschen Zeitungen (Immobilien Zeitung, Immobilien Manager, Frankfurter Allgemeine Zeitung und Handelsblatt) über einen Zeitraum von 11 Jahren, wie in diesen Artikeln über die wichtigen Assetklassen berichtet wird: wie häufig und mit welcher durch Wortwahl getragenen Stimmung. In einem nächsten Schritt wird dann untersucht, ob die Veränderungen von Häufigkeit und Stimmungslage Rückschlüsse zu immobilienwirtschaftlichen Marktindikatoren zulassen.

Wir finden unter anderem, dass sich Unterschiede in der Informationsaufbereitung zwischen Fach- und Tageszeitungen ergeben. Sowohl bei Artikeln zu Wohn- als auch bei Artikeln zu Büroimmobilien liefern die Fachzeitungen anhand der Berichterstattungsintensität einen Vorlauf zur weiteren Marktentwicklung. Mit Blick auf Handelsimmobilien hingegen zeigen die Tageszeitungen eine Beziehung zwischen der Stimmungsveränderung und der weiteren Marktentwicklung an. Auch ein kombinierter Indikator aus Häufigkeiten und dem verwendeten Stimmungsindikator zeigt einen Vorlauf zur Renditeentwicklung. Kurz gesagt, die untersuchten Zeitungen transportieren unterschiedliche Informationen zum Marktsentiment, es lohnt sich also, mehrere Fach- bzw. Tageszeitungen auszuwerten.

Bemerkenswerte Nebenerkenntnis der Studie: Während des ersten Jahres der Corona-Pandemie 2020 signalisiert keine der vier Zeitungen bemerkenswerte Einbrüche bei den Polaritätswerten – unserem Stimmungsindikator, größere Schwankungen sind allerdings bei den Artikelanteilen erkennbar. Insbesondere zu Beginn gewann die Berichterstattung zur Wohnungsmarktentwicklung stark an Aufmerksamkeit.

„Unsere Ergebnisse zeigen: Lesen bildet, und wenn man alles liest, weiß man noch mehr. Die Analyse eines sehr großen Textkorpus lässt Rückschlüsse auf Marktstimmungen zu. Zeitungen haben also auch im Jahr 2022 für Praktiker einen großen Wert“, erklärt Prof. Dr. Tobias Just. Und Franziska Plößl ergänzt: „Wir stehen sicherlich erst am Anfang der Analysen, denn die Methoden lassen sich auf viele weitere Fragestellungen und vor allem Informations­medien übertragen, z. B. Social-Media-Kanäle oder Publikationen von Marktakteuren. Die ersten Ergebnisse machen Mut, dass die weitere Suche lohnt.“

Die Studie „Zwischen den Zeilen: Textanalyse als Instrument der Konjunkturanalyse. Was wissen wir über Assetklassen?“ wurde von der KPMG AG Wirtschaftsprüfungsgesellschaft beauftragt und am 17. 06. 2022 veröffentlicht.

Zu den ausführlichen Ergebnissen der Studie gelangen Sie hier: www.uni-regensburg.de

Autoren der Studie: Tobias Just, Rupert K. Eisfeld

Die Studie wirft weniger einen Blick in die Glaskugel, was so alles kommen könnte, sondern es ist ein Blick zurück. Analytisch weniger aufregend, jedoch nicht, wenn man sich Frühindikatoren ansieht. Diese Studie schaut sich den Verlauf des Suchverhaltens nach Wohnungseigenschaften und das bekundete Interesse an Wohnungstransaktionen im Netz an. Dies soll Rückschlüsse erlauben, wie stark die Pandemie Präferenzen von Wohnungsmarktakteuren verschoben haben könnte. Dieser vorsichtige Konjunktiv ist wichtig, denn sonst würden wir ja das Terrain des Rückblicks verlassen und in die Glaskugel schauen.

Die der Hans-Böckler-Stiftung ist kürzlich erschienen. Den Link zur Gesamtstudie finden Sie hier: www.imk-boeckler.de

Autoren der Studie: Franziska Plößl und Prof. Dr. Tobias Just (beide IREBS, Universität Regensburg)

Trends bestimmen die Nachfrage- und damit auch die Preisdynamik auf Immobilienmärkten. Für Immobilienprofessionals ist es daher unerlässlich, eine Meinung zu langfristigen Trends zu bilden. Und weil Zeitungen bei dieser Meinungsbildung auch 2020 eine sehr wichtige Rolle spielen, ist es hilfreich, zu analysieren, wie in Zeitungen über die entscheidenden Trends, die Megatrends, berichtet wird.

In dieser Studie wird mit Hilfe der Textanalyse von publizierten Texten in der Immobilien Zeitungen im Zeitraum von 1999 bis 2019 untersucht, welche Megatrends in der immobilienwirtschaftlichen Berichterstattung besonders häufig oder selten thematisiert werden, wie positiv oder negativ über diese berichtet wird und ob diese Strukturen im Zeitablauf stabil sind. Es lässt sich zeigen, dass einige Trends nicht nur signifikant häufiger im Mittelpunkt der Berichterstattung stehen, sondern dass über einige Trendthemen positiver berichtet wird als über andere.

Bei der Berichterstattung der Immobilien Zeitung nehmen die Megatrends Urbanisierung, Globalisierung und Nachhaltigkeit insgesamt die größten Anteile ein. Über die Themen Demografie, Regulierung und Digitalisierung wird hingegen seltener berichtet. Die Berichterstattung unterliegt im Untersuchungszeitraum von 21 Jahren zudem bemerkenswerten Schwankungen. Gerade der Megatrend Nachhaltigkeit gewinnt in der Berichterstattung stetig an Bedeutung. „Für den geringen Anteil an der Berichterstattung zum digitalen Wandel könnte der langsame Einzug der Digitalisierung in die Immobilienbranche im Vergleich zu anderen Branchen sprechen, dennoch wird dieser Megatrend am positivsten gespiegelt“, bemerkt Franziska Plößl. Als einziger „schwach negativ behafteter“ Megatrend wird Regulierung identifiziert.

Für die Assetklasse Wohnen nehmen insbesondere regulatorische Themen einen großen Raum ein. Nachhaltigkeitsaspekte werden überdurchschnittlich häufig im Kontext von Büroimmobilien thematisiert. Dem Megatrend Globalisierung werden überwiegend Artikel mit Bezug zum Einzelhandel zugeordnet. „Externe Schocks“, wie die Terroranschläge im Jahr 2001, die SARS-Pandemie 2003 und die Finanzkrise 2008, führten in der immobilienwirtschaftlichen Berichterstattung zumindest zu keinen nachweisbaren Brüchen in der Berichterstattung.

„Mit dieser Studie konnten wir zeigen, dass mit Hilfe der Textanalyse aus Medienberichten Informationen destilliert werden können, die für Professionals interessant sind. Nun gilt es tiefer zu schürfen, um relative Bewertungen zu Standorten, Assetklassen zu erfassen oder um zu analysieren, ob Fachmedien anders berichten als allgemeine Medien“, erläutert Prof. Dr. Tobias Just.

Die Studie „Megatrends: Textbasierte Trend- und Stimmungsanalyse für die Immobilienwirtschaft“ wurde von der KPMG AG Wirtschaftsprüfungsgesellschaft beauftragt und am 09. Oktober 2020 im Rahmen des 16. Immobilien-Symposiums der IRE|BS vorgestellt.

Zu den ausführlichen Ergebnissen der Studie gelangen Sie hier: www.irebs-immobilienakademie.de/shop/

Autoren der Studie: Franziska Plößl und Prof. Dr. Tobias Just (IREBS, Universität Regensburg)

Die Studie „Pflegemarkt 2030: Wie lässt sich die nachfragegerecht ausbauen?“, wurde von der Zentralen Immobilien Ausschusses (ZIA) beauftragt und am 13. Mai 2020 veröffentlicht, Sie zeigt die den jährlichen Neubedarf an zusätzlichen Pflegeheimplätzen und den gestiegenen Bedarf an Pflegedienstleistungen auf. Die Zahl der über 80-Jährigen ist allein seit 1990 um 2,4 Millionen Menschen gestiegen. Mittlerweile erreichen die geburtenstarken Nachkriegsjahrgänge das hohe Alter, sodass sich die Situation in den kommenden zwei Jahrzehnten verschärfen wird. Dadurch wird auch der Bedarf an Pflegedienstleistungen zunehmen, und dies erzwingt, dass dafür Sorge getragen werden muss, angemessene und bezahlbare Pflegekonzepte dort zu ermöglichen, wo der Bedarf entsteht.

Verfasser der Studie sind Franziska Plößl und Prof. Dr. Tobias Just (IRE|BS, Universität Regensburg). „Gründe für diese Fehlentwicklung liegen u.a. in der Verfügbarkeit von geeigneten und bezahlbaren innerstädtischen Grundstücken, den diversen rechtlichen Rahmenbedingungen, wie bauliche Anforderungen und den Regelungen zur (Re-)Finanzierung, in den einzelnen Bundesländern liegen.“ so Franziska Plößl. „Dies birgt eine doppelte Asymmetrie: denn dort, wo besonders viele zusätzliche Heime entstehen müssten, mahnt die kaufmännische Ratio eher zur Vorsicht und dort, wo die Kalkulation auf annehmbare Zielrenditen weist, ist mit einer stetigen Erosion der Nutzergruppe zu rechnen.“ ergänzt Professor Tobias Just die Ausführung.

Durch eine Harmonisierung der unterschiedlichen baulichen Anforderungen sowie Förder- und Refinanzierungsbedingungen der einzelnen Länder könnte der Pflegeimmobilienmarkt für Investoren attraktiver gestaltet werden, um rasche Anpassungen sowie das Nutzen von Größenvorteilen zu ermöglichen.
Insbesondere die Sicherstellung der Refinanzierbarkeit von Indexierungsregelungen könnten die Ausweitung des Pflegeangebotes unterstützen, indem Investoren bei langfristigen Mietverträgen vor Inflation geschützt werden. Neben dem Ziel der Harmonisierung könnten die länderspezifischen Regelungen flexibler ausgestaltet werden, indem innerhalb der Mindeststandards regionale Anpassungsfaktoren zugelassen werden, die sich z.B. an der Höhe der Bodenrichtwerte orientieren und in Hinblick auf die Einbettzimmerquote oder die maximale Pflegeplatzzahl gelten. Weitere Möglichkeiten die regional unterschiedlichen Preisniveaus für Bauland zu berücksichtigen, liegen in der Vergabe von Erbbauchrechten oder vergünstigten Grundstücken im Rahmen städtebaulicher Verträge zur Grundstücksnutzung für Pflegeeinrichtungen.

Zu den ausführlichen Ergebnissen der Studie gelangen Sie hier: www.irebs-immobilienakademie.de/shop/

Autoren der Studie:  Prof. Dr. Tobias Just (IREBS, Universität Regensburg) und Prof. Dr. Michael Voigtländer (IW Köln)

Die Studie „Wirtschaftsfaktor Immobilien 2017“, die von der Gesellschaft für immobilienwirtschaftliche Forschung (gif) und den großen Immobilienverbänden BID, Haus & Grund und DV am 14. Juni präsentiert wurde, zeigt erstmals Besonderheiten des deutschen Immobilienmarktes im internationalen Vergleich auf. Der deutsche Immobilienmarkt ist mit einem Vermögenswert von 11,2 Billionen Euro nicht nur ein Stabilitätsfaktor der deutschen Volkswirtschaft, sondern bildet aufgrund seiner besonderen Struktur zunehmend einen wirtschaftlichen Anker für ganz Europa. Das zeigt unter anderem die zunehmende Konvergenz wichtiger europäischer Länder und die geringe Volatilität bei der Wohnungskreditvergabe in Deutschland.

Verfasser der Studie sind Prof. Dr. Tobias Just (IREBS, Universität Regensburg) und Prof. Dr. Michael Voigtländer (IW Köln). „Es ist keine leichte gesellschaftliche Aufgabe, energetisch und umweltschonend korrekt und gleichzeitig sozial ausgewogen auf etwa 14 Prozent des Bundesgebiets knapp 80 Prozent der deutschen Vermögenswerte zu managen,“ so Professor Tobias Just. „Lediglich Österreich und Schweden erreichen in ihren Strukturen ein höheres Nettoimmobilienvermögen pro Kopf als Deutschland mit seinen knapp 100.000 Euro pro Kopf.“

Professor Michael Voigtländer weist auf die Bedeutung der Immobilienwirtschaft als Arbeitgeber hin: „Drei Millionen Beschäftigte arbeiten – überraschend kleinteilig strukturiert – in 817.000 Unternehmen. Und das nahezu krisensicher im Verlauf der letzten Jahrzehnte.“ Mit einer Bruttowertschöpfung von über 500 Milliarden Euro vereinigt die Immobilienwirtschaft immerhin 18 Prozent der deutschen Wirtschaftsleistung.

Zu den ausführlichen Ergebnissen der Studie gelangen Sie hier: www.deutscher-verband.org

Autoren der Studie: Prof. Dr. Tobias Just (IREBS), Prof. Dr. Andreas Pfnür (Technische Universität Darmstadt), Christian Braun (IREBS)

Steigender internationaler Wettbewerb und die Auswirkungen der Digitalisierung (Industrie 4.0) werden in den nächsten Jahren die produzierenden Unternehmen am stärksten beeinflussen. Beide Entwicklungen werden auch den Bedarf an produktionsnahen Immobilien bzw. Unternehmensimmobilien verändern. Gefragt sind bei den Nutzern künftig vor allem eine hohe Flexibilität im Flächenportfolio, Kosteneffizienz und Erfahrungen im Development oder Redevelopment von Objekten. Kosteneffizienz wird zwar ebenfalls häufig gefordert, scheint derzeit aber eine weniger wichtige Rolle zu spielen als Portfolioflexibilität. Das sind wesentliche Ergebnisse aus der Studie, die von Prof. Dr. Tobias Tobias Just (International Real Estate Business School) und Prof. Dr. Andreas Pfnür (Technische Universität Darmstadt) im Auftrag des Immobilienentwicklers und Vermieters Aurelis Real Estate GmbH & Co. KG durchgeführt wurde.

Die übergeordnete Aufgabe war es herauszufinden, ob produktionsnahe Immobilien ein Wachstumssegment für Asset Manager und Immobilieninvestoren darstellen, ob die Marktpotenziale erkannt und ausgenutzt werden und wie sich die Anforderungen der Marktteilnehmer verändern. Dafür wurden Corporate Real Estate Manager und Finanzvorstände von über 300 großen deutschen, mittelständischen Unternehmen aus dem Verarbeitenden Gewerbe kontaktiert. Mit einem Rücklauf von über 22 Prozent handelt es sich um die größte bisher in Deutschland durchgeführte Befragung zu diesem Thema.

Zu den ausführlichen Ergebnissen der Studie gelangen Sie hier: www.uni-regensburg.de

Autoren dieser Studie: Michael Heinrich (IREBS), Prof. Dr. Tobias Just (IREBS)

Immobilienmärkte sind durch einige Besonderheiten gekennzeichnet: Die Angebotsseite reagiert zeitverzögert auf Nachfrageschocks, es geht um gewaltige Transaktionsvolumen, sie sind wenig transparent und jeder Markt ist spezifisch. Um die Komplexität von Transaktionen zu reduzieren, versuchen Investoren einfache Heuristiken für Standorte, Objekte und Nutzer zu finden.

So hat sich für die Klassifizierung deutscher Immobilienmärkte zum Beispiel ein ABCD-Schema etabliert. Natürlich ist diese Einteilung von über 100 deutschen Städten in vier (vor allem) Größenklassen eine starke Vereinfachung der Realität, immerhin lassen sich so Information verdichten und damit die Anlageentscheidungen erleichtern. In dieser Studie untersuchen wir, ob diese einfache Einteilungsheuristik in vier Cluster die Unterschiedlichkeit deutscher Wohnimmobilienmärkte angemessen abbilden kann.

Zur ausführlichen Studie gelangen Sie hier: www.uni-regensburg.de

Autoren der Studie: Michael Heinrich (IREBS), Prof. Dr. Tobias Just (IREBS), Prof. Dr. Thomas Schreck (OTH Regensburg)

Sowohl die kurzfristigen als auch die langfristigen Zinsen befinden sich derzeit in der Nähe ihrer historischen Tiefstwerte. Da im Durchschnitt mehr als 90 Prozent der Kapitalanlagen deutscher Lebensversicherer auf festverzinsliche Wertpapiere entfallen, stellt diese Niedrigzinsphase insbesondere Lebensversicherer vor eine große Herausforderung.

Mit den in deren Portfolien überwiegenden Staatsanleihen bester Bonität lassen sich die Garantiezinsen auf Lebensversicherungsverträge von derzeit durchschnittlich 3,2 Prozent nicht bedienen. Aus diesem Zusammenspiel sehr niedriger Anleihezinsen und vergleichsweise hoher Garantiezinsen könnte eine umfangreiche Unterdeckung für Versicherungsunternehmen resultieren. Einige Versicherer werden gezwungen sein, ihre Kapitalanlagen aus Staatsanleihen in renditestärkere Anlageklassen wie Unternehmensanleihen, Aktien oder Immobilien umzuschichten. Immobilien bieten den Vorteil, dass sie gegenüber Anleihen eine geringere Zinssensitivität aufweisen und zudem nur moderaten Marktrisiken unterliegen, zumindest verglichen mit Aktien und Unternehmensbeteiligungen. Darüber hinaus gelten die Renditeverläufe von Immobilien als relativ unabhängig von konventionellen Anlageklassen. Das bedeutet, dass sich das gesamte Anlagerisiko für ein gemischtes Portfolio bei unveränderter Renditeerwartung durch Immobilienanlagen vermindern lässt, weil die spezifischen Risiken von Immobilien nicht gleichzeitig mit jenen von Aktien- oder Anleihen zum Tragen kommen.

Zur ausführlichen Studie gelangen Sie hier: www.uni-regensburg.de

Autoren der Studie: Mirjam Franz (Universität Regenburg), Prof. Dr. Tobias Just (Universität Regenburg), Mark Andreas Maurin (Universität Regenburg), Michael Müller (Deloitte), Heike Catrin Wörner (Universität Regenburg)

In der ersten Studie zu diesem Thema haben wir festgestellt, dass die Innovationsfähigkeit von Unternehmen sowohl für die Wachstumsprozesse in einer Branche als auch für die Dynamik der gesamten Volkswirtschaft maßgeblich ist. Auf der anderen Seite können ganze Wirtschaftszweige durch wenig innovative Prozesse einem latenten Wettbewerbsrisiko ausgesetzt werden.

Doch war bis zum Zeitpunkt der diesjährigen Studie wenig über die Innovationsfähigkeit bzw. -tätigkeit der Branchenteilnehmer bekannt, noch über die in der Immobilienwirtschaft verwendeten Innovationsarten, die genutzten Innovationsprozesse oder über die regionalen Innovationscluster.

Deshalb beschäftigt sich die vorliegende Studie unter anderem mit der Beantwortung dieser zentralen Fragestellungen:

• Welche Bedeutung hat das Thema Innovationsmanagement in der Immobilienwirtschaft?
• Mit welchen Themen und Trends wird sich die Immobilienwirtschaft in der Zukunft befassen?
• Welche Vorteile bringt das nachhaltige Innovationsmanagement mit sich und welche Unternehmen haben dieses Thema bereits institutionalisiert?
• Gibt es regionale Innovationscluster in der deutschen Immobilienwirtschaft und wo werden Innovationen entwickelt?
• Auf welche Innovationsarten greifen die Branchenteilnehmer der Immobilienwirtschaft zurück um Innovationsarten zu entwickeln, und welche Unterschiede gibt es zwischen den einzelnen Sektoren?
• Gibt es Korrelation zwischen der Innovationstätigkeit und Unternehmensmerkmalen?
• Haben steuerliche Rahmenbedingungen Einfluss auf Innovationen in der Immobilienwirtschaft?

Um diese und weitere Fragestellungen zu beantworten und die Innovationstätigkeit in der Immobilienbranche zu bewerten, fehlte es bisher an einer validen Datenbasis. Damit sich dies ändert, haben sich Deloitte, der Zentrale Immobilien Ausschusses (ZIA) und die IREBS an der Universität Regensburg für ein Forschungsprojekt zusammengeschlossen, damit zum ersten Mal die Art und Weise vermessen werden kann, wie Innovationen in der Immobilienbranche entstehen und gemanagt werden.

Mit dem „IREBS Innovation Monitor“ sollen die oben genannten und weitere Fragestellungen beantwortet werden. Dafür wird mithilfe einer Datenerhebung dieses Themenfeld erstmals empirisch untersucht. Uns ist keine Studie bekannt, die sich diesen Fragen zur Innovationstätigkeit in der Immobilienbranche auf solch breiter Datenbasis und in solcher Tiefe gewidmet hat. Unsere Sponsoren haben uns bei der Erstellung des IREBS Innovation Monitors finanziell sowie mit ihrer Infrastruktur als auch mit ihrem Know-how unterstützt, um die zahlreichen Seiten dieses Themengebietes zu untersuchen.

Die Ergebnisse der Studie finden Sie hier: PDF herunterladen

Autoren der Studie: Prof. Dr. Tobias Just (IREBS), Jochen Möbert (Deutsche Bank Research), Michael Heinrich (IREBS), Claudia Orszullok (IREBS)

Der Trend der starken Nachfrage nach Wohnimmobilien hielt auch 2014 unverändert an. Im Gegensatz zu einer ähnlichen Hochphase in den Jahren 2004/2005 ist jedoch eine grundlegend andere Struktur feststellbar: Wiederverkäufe rücken in den Fokus, während Verkäufe öffentlicher Bestandshalter aktuell eher keine Rolle spielen. Die Portfoliotransaktionen heute sind vielmehr Abbild der Entwicklungen auf den deutschen Wohnungsmärkten. Dies führt zu den folgenden Fragestellungen, die im Marktausblick der Studie näher beleuchtet werden:

Werden die gesamt- und immobilienwirtschaftlichen Treiberfaktoren der Wohnungsnachfrage auch 2015 zu Preis- und Mietsteigerungen auf dem deutschen Wohnungsmarkt führen? Gibt es Anzeichen für eine Marktüberhitzung? Welche Regionen sind aktuell für Wohnungsanlagen attraktiv? Hat die Politik die richtigen Stellschrauben justiert, um den Knappheiten auf den Wohnungsmärkten angemessen zu begegnen?

Im zweiten Teil der Studie wird dargestellt, wie groß voraussichtlich das Volumen von Immobilienerbschaften in den nächsten Jahren ausfallen wird. Dies erfolgt in Einbettung einer Skizze der zentralen nationalen und regionalen demografischen Entwicklungen, da diese den Entwicklungsrahmen für die erwartete Zunahme der Immobilienerbschaften bilden. Schließlich werden aus den gewonnenen Erkenntnissen Implikationen für die Immobilienmärkte abgeleitet.

Es wird deutlich, dass trotz eines zukünftigen Bevölkerungsrückgangs die quantitative Wohnflächennachfrage zunehmend ansteigt. Neben des Remanenz- sowie des Kohorteneffekts sind auch veränderte gesellschaftliche Strukturen hierfür verantwortlich. Diese Entwicklung erfordert technische, organisatorische sowie Finanzierungslösungen, um Wohnraum auch für die zunehmende Zahl an älteren Personen bereitstellen zu können. Die Reduzierung von Barrieren steht hierbei im Vordergrund. Das vererbbare Immobilienvermögen orientiert sich an dem meist zur Altersvorsorge gehaltenen Immobilienbestand sowie den skizzierten demografischen Entwicklungen. Demnach ist davon auszugehen, dass zukünftig jährlich etwa 100 Mrd. EUR an Immobilienvermögen vererbt werden können, rund 60% hiervon allein in Form von Wohnimmobilien.

Die Ergebnisse der Studie finden Sie hier. PDF herunterladen

Autor: Claudia Orszullok

Die zunehmende Alterung der Bevölkerung in Deutschland führt in allen Lebensbereichen zu der Notwendigkeit, bereits frühzeitig Konzepte und Maßnahmen zu entwickeln, die das Älterwerden erleichtern. Auch die Immobilienwirtschaft als eine der größten deutschen Branchen ist hiervon unmittelbar betroffen.

Im Zuge der Alterung der Menschen verändern sich auch ihre Anforderungen, die Nachfrage nach seniorengerechten Immobilienkonzepten steigt. Die Aufgabe der Immobilienwirtschaft besteht nun darin, dieser trotz ihrer eigenen Heterogenität zu begegnen.

Die vorliegende Studie beschäftigt sich daher mit der Beantwortung der zentralen Fragestellungen:

Welche Vor- und Nachteile bietet der altersgerechte Wohnungs(um)bau im Gegensatz zum Bau zusätzlicher Pflegeheime?

Wie gestaltet sich der technische Aufwand und wie ist dieser umsetzbar?

Wie wird eine Veränderung sozialer und familiärer Strukturen im Alter kompensiert?

Wie teuer wird der Umbau des Wohnungsbestandes? Wie lässt sich dies finanzieren bzw. welche Fördermöglichkeiten existieren?

Die Ergebnisse der Studie finden Sie hier: PDF herunterladen

Autoren der Studie: Prof. Dr. Tobias Just (IREBS), Michael Müller (Deloitte), Claudia Orszullok (IREBS), Mark Andreas Maurin (IREBS), Markus Hesse (IREBS)

Gemeinsam mit Michael Müller hat die IREBS unter der Leitung von Prof. Dr. Tobias Just im Auftrag von Deloitte ein Gutachten zum Thema: „Innovationen in der Immobilienwirtschaft“ publiziert.

Die Innovationsfähigkeit ist für Wachstumsprozesse von Unternehmen, Sektoren hin zu ganzen Volkswirtschaften von immenser Bedeutung. Dies gilt natürlich auch für reife Sektoren, wie die Immobilienwirtschaft. Vergleicht man jedoch die Immobilienwirtschaft mit anderen Sektoren, wie z.B. der Automobilindustrie, dann wirkt die immobilienwirtschaftliche Innovationsfähigkeit auf den ersten Blick eher begrenzt. Auch wurden Innovationspotenziale für diese bedeutende Branche bislang wenig erforscht – es besteht eine Forschungslücke. Deshalb haben sich Prof. Dr. Tobias Just (IREBS) und Michael Müller (Deloitte) auf den Weg gemacht, um diese Forschungslücke zu schließen und folgende Kernfragen zu beantworten: Wie bedeutsam ist das Thema Innovation für die Immobilienwirtschaft? Wie innovativ ist die Immobilienwirtschaft im Vergleich zu anderen Sektoren und wie innovativ sehen sich die einzelnen Marktteilnehmer selbst? Welche kannibalisierenden Innovationen gibt es in der Immobilienwirtschaft? Gibt es unterschiedliche Innovationsschwerpunkte in den einzelnen Segmenten der Immobilienbranche?  Und wie kann die Immobilie selbst als Innovationskatalysator wirken?

Die Ergebnisse der Studie finden Sie hier: PDF herunterladen

Autoren der Studie: Prof. Dr. Tobias Just (IREBS), Jochen Möbert (Deutsche Bank Research), Michael Heinrich (IREBS)

Gemeinsam mit Deutsche Bank Research hat die IREBS unter der Leitung von Prof. Dr. Tobias Just im Auftrag für die Deutsche Bank Privat- und Geschäftskunden ein Gutachten zum Thema: „Wohnimmobilien als Kapitalanlage“ publiziert. Die wichtigsten Ergebnisse der Studie sind, erstens dass trotz der zum Teil deutlichen Preiszuwächse in vielen Ballungsräumen nicht von einer nationalen Übertreibung gesprochen werden sollte. In den meisten Städten handelt es sich bei der Dynamik um die Reaktion auf Änderungen in den fundamentalen Bestimmungsfaktoren sowie um eine Normalisierung auf zuvor viele Jahre real rückläufige Wohnungspreise. Allerdings gibt es in einigen Ballungsräumen einzelne Quartiere – hier häufig die so genannten Toplagen – wo Investoren vorsichtiger agieren sollten. Auch für Universitätsstädte sollten Investoren berücksichtigen, dass die Sonderfaktoren der letzten Jahre bald auslaufen.

Zweitens zeigt die Studie, dass Wohnimmobilien in gemischten Portfolios gut zur Reduktion von Anlagerisiken geeignet sein können. Dies gilt insbesondere für Portfolios für Investoren mit mittlerer Risikoneigung. Wichtig hierbei ist, dass dies nicht allein für direkte Wohnimmobilienanlagen, sondern auch für indirekte Anlagen gilt und dass sich zudem Anleger mit kleinem Sparbudget der Klumpenrisiken bei direkten Investitionen bewusst sein sollten.