Studie - German Debt Report 2025

In diesem Jahr präsentiert das Team er IREBS bereits zum dreizehnten Mal die Ergebnisse des German Debt Projects, der jährlich aktualisierten Analyse des deutschen gewerblichen Immobilienfinanzierungsmarktes. Die Studie wurde von den beiden IREBS-Forschern Simon Wiersma und Prof. Dr. Tobias Just erarbeitet. Die Grundlage der Analyse stellten umfangreiche Datenauswertungen und über 20 Interviews mit finanzierenden Banken dar. Die vorgestellten Daten und Analysen fassen also zum einen die Portfolioinformationen der teilnehmenden Banken und deren Einschätzungen zusammen.

„Mehr Wettbewerb – in einem ruhigen Markt“

• Die gewerbliche Immobilienfinanzierung bewegt sich weiterhin in einem schwierigen Marktumfeld, das durch geopolitische und konjunkturelle Unsicherheiten sowie durch enge regulatorische und strukturelle Risiken geprägt ist. Dies zwingt Banken dazu, ihre Finanzierungsportfolios in ähnlicher Weise zu strukturieren. Der Wettbewerb um die begehrten Transaktionen nimmt also zu, während problembehaftete Assets deutliche Margenaufschläge zu tragen haben. 

• Besonders vorsichtig agieren Banken weiterhin mit Blick auf Bürofinanzierungen in Nebenlagen sowie bei Projektentwicklungen. Auffällig ist, dass sich die Einschätzungen zu Hotel- und auch Einzelhandelsfinanzierungen aufgehellt haben. Der Interessenfokus liegt weiterhin auf Wohnungsfinanzierungen und mit etwas Abstand auch noch auf Logistikimmobilien.

• Es gibt Anzeichen einer Marktbelebung. Frühindikatoren haben sich verbessert. Doch weiterhin belasten nachlaufende Faktoren wie das ansteigende Volumen an Non-Performing Loans – nicht nur bei Gewerbeimmobilien. Auffällig ist der starke Anstieg der bald auslaufenden Finanzierungen in der Finanzierungsstruktur. Dies wirft einen Schatten auf den möglichen Aufschwung.

• Die aktuellen Herausforderungen sind trotz der anhaltenden Marktschwäche für die Banken zu bewältigen. Die Banken sind finanziell und datenseitig besser auf die Krise vorbereitet. Dennoch erwarten zahlreiche Bankenvertreter eine anhaltende Konsolidierung unter den Marktakteuren, auch weil der Wettbewerb durch Nicht-Banken zunimmt.

Die Ergebnisse werden von Prof. Dr. Tobias Just (FRICS) präsentiert und anschließend mit Branchenvertreterinnen und -vertretern diskutiert. Am Diskussions-Panel nehmen teil: Aygül Özkan (ZIA), Sven Carstensen (bulwiengesa), Dr. Jan Peter Annecke (Helaba), Prof. Dr. Tobias Just FRICS (IREBS) und Jens Tolckmitt (vdp) Die Diskussion wird moderiert von Markus Hesse (IVA ANALYTICS). Im Anschluss an die Diskussion werden Sie die Möglichkeit haben, mit Prof. Dr. Tobias Just (FRICS) und den Diskussionsteilnehmenden zu sprechen.

Zur Studie German Debt Project

Die Studie German Debt Project wurde vom Marktforschungs- und Beratungsunternehmen Real Capital Analytics (jetzt MSCI) initiiert und von Beginn an vom Verband deutscher Pfandbriefbanken unterstützt. An der Befragung nahmen 20 deutsche Finanzierungsinstitute teil. Das im Rahmen der Studie analysierte Kreditvolumen beträgt 250 Mrd. €. Ziel der Studie ist es, die Transparenz für den deutschen Markt für gewerbliche Immobilienfinanzierungen zu erhöhen und aussagekräftige Vergleiche insbesondere bei der Risikoanalyse zu ermöglichen. Die Studie wurde erstmals im Jahr 2013 durchgeführt. 

Die Sponsoren der Untersuchung sind in alphabetischer Reihenfolge: bulwiengesa, Commercial Real Estate Finance Council Europe (CREFC), INTREAL, MSCI sowie der Zentrale Immobilien Ausschuss (ZIA). Wir bedanken uns herzlich bei allen Sponsoren, ohne die die Studie nicht möglich gewesen wäre. Eine inhaltliche Abstimmung der Studienergebnisse mit den Sponsoren erfolgte nicht. Gleichermaßen bedanken wir uns bei allen teilnehmenden Bankenvertreterinnen und -vertretern für die bereitgestellten Daten und die Zeit, die sie als Interviewpartner investiert haben. Die Projektleitung lag bei Prof. Dr. Tobias Just von der IREBS, Co-Autor der Studie ist Simon Wiersma vom Lehrstuhl für Immobilienwirtschaft der Universität Regensburg. Der Verband deutscher Pfandbriefbanken (vdp) unterstützte wie bereits in den Vorjahren die Untersuchung.

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