Studie - German Debt Report 2024

In diesem Jahr präsentiert das Team er IREBS bereits zum zwölften Mal die Ergebnisse des German Debt Projects, der jährlich aktualisierten Analyse des deutschen gewerblichen Immobilienfinanzierungsmarktes. Die Studie wurde von den beiden IREBS-Forschern Simon Wiersma und Prof. Dr. Tobias Just erarbeitet. Die Grundlage der Analyse stellten umfangreiche Datenauswertungen und über 21 Interviews mit finanzierenden Banken dar. Die vorgestellten Daten und Analysen fassen also zum einen die Portfolioinformationen der teilnehmenden Banken und deren Einschätzungen zusammen.

„Die große Differenzierung“

• Gewerbliche Immobilienfinanzierer bleiben vorsichtig, und gleichzeitig nimmt der Wettbewerb in ausgewählten Marktsegmenten wieder zu. Innerstädtische Core-Immobilien (Lageeigenschaften, Bauqualitäten, Vermietungsqualität und Nachhaltigkeitsaspekte) werden gesucht und gerne finanziert, viele andere Marktsegmente, die diese Top-Eigenschaften nicht erfüllen, tun sich in der Finanzierung schwer.

• Besonders große Zurückhaltung zeigen Banken bei der Finanzierung von Projektentwicklungen sowie Bürogebäuden, die außerhalb des engen Top-Segments liegen. Insgesamt zeigt sich eine starke Ausdifferenzierung des gewerblichen Immobilienfinanzierungsmarktes.

• Die Belastungen der Transaktions- und mit Einschränkungen auch der gewerblichen Vermietungsmärkte finden unterdessen in den Kreditbüchern der Banken Niederschlag: Banken berichten von verschlechterten Ratings – teilweise, weil seitens der Regulierungsbehörden auf Anpassung der Ratingtools gedrängt wurde – und einem spürbaren Anstieg der Non-Performing Loans (NPL).

• Die aktuelle Situation wird als herausfordernd beschrieben, aber es werden zahlreiche Unterschiede zur Entwicklung in der Finanzkrise deutlich: Das Volumen der NPL liegt bis zum letzten Datenpunkt unterhalb des Niveaus der Finanzkrise; die Banken sind besser vorbereitet und auch besser kapitalisiert.
 
Eltville, 29. August 2024. Die Studie German Debt Project der International Real Estate Business School (IREBS) bietet detaillierte Informationen zum Markt der gewerblichen und wohnwirtschaftlichen Immobilienfinanzierungen in Deutschland.

Die Kaskade aus gesamt- und immobilienwirtschaftlichen Schocks seit 2020 findet zunehmend Ausdruck in den Daten sowie den qualitativen Einschätzungen der Gesprächspartner des German Debt Projects: Das Finanzierungsvolumen bleibt niedrig. Die Banken sind bei der Auswahl der finanzierten Objekte wählerisch und sind zurückhaltend bei der Höhe der ausgegebenen Darlehen. Insbesondere Projektentwicklungen und Bestandsbürobauten, außerhalb eines eng definierten Core-Segments, werden selten finanziert. Finanzierungen von Wohnungsportfolios, von Logistikimmobilien und auf geringerem Niveau auch von ausgewählten Objekten in den Assetklassen Hotel und Einzelhandel finden nach wie vor statt.

Insofern zeigt sich eine starke Ausdifferenzierung des gewerblichen Immobilienfinanzierungsmarktes: Der Wettbewerbsdruck nimmt für die Top-Segmente zu, für die als risikobehaftet eingeschätzten anderen Segmente bleibt der Wettbewerb schwach ausgeprägt. Dort stehen die Margen unter Druck und die Loan-to-Values bleiben niedrig.

Alle Banken haben ihre Bemühungen, die Finanzierungsportfolios nachhaltiger aufzustellen, verstärkt. Dies geschieht zum Teil als Reaktion auf höhere Anforderungen seitens der Regulierungsbehörden und zum Teil, um sich im Wettbewerb positionieren zu können. Hier liegt bei (fast) allen Banken das Augenmerk auf Umweltaspekten der Nachhaltigkeit. Soziale Nachhaltigkeit steht nicht im Fokus der Portfoliosteuerung.
In diesem Jahr zeigen sich deutliche Spuren der Krisenkaskade sowohl in Ratingverschlechterungen als auch in der Entwicklung von Non-Performing-Loans. Zwar liegen die NPL-Quoten noch deutlich unterhalb des Niveaus der Finanzkrise, aber unterdessen auch spürbar über den (sehr niedrigen) Werten der letzten Jahre. Eine graduelle Entspannung wird als wahrscheinlicher eingeschätzt als eine schnelle, deutliche Entlastung. Dies gilt auch, weil Mezzanine-Finanzierungen aktuell die offenbleibenden Finanzierungssegmente nicht hinreichend übernehmen können.
Was erwartet Sie? In der Studie werden die Veränderungen im Finanzierungsneugeschäft sowie die Veränderungen im Bestandswachstum analysiert: Welche Anlageklassen standen im Vordergrund? Welche Regionen sind beliebt? Werden weiterhin Objektentwicklungen finanziert oder eher Bestandsobjekte? Wie haben sich die Margen und andere Finanzierungsbedingungen neuerdings entwickelt? Was sind die Erwartungen der Branche für die Zukunft? Für welche Anlageklassen sind ESG-konforme Finanzierungen vorherrschend? Wie hoch sind die Unterschiede im Finanzierungsspread zwischen grünen und nicht-grünen Immobilien?
Die Ergebnisse werden von Prof. Dr. Tobias Just (FRICS) präsentiert und anschließend mit Branchenvertreterinnen und -vertretern diskutiert. Am Diskussions-Panel nehmen teil: Aygül Özkan (ZIA), Sven Carstensen (bulwiengesa), Dr. Jan Peter Annecke (Helaba), Prof. Dr. Tobias Just FRICS (IREBS) und Jens Tolckmitt (vdp) Die Diskussion wird moderiert von Markus Hesse (IVA ANALYTICS). Im Anschluss an die Diskussion werden Sie die Möglichkeit haben, mit Prof. Dr. Tobias Just (FRICS) und den Diskussionsteilnehmenden zu sprechen.

Zur Studie German Debt Project
Die Studie „German Debt Project“ wurde vom Marktforschungs- und Beratungsunternehmen Real Capital Analytics (jetzt MSCI) initiiert und seit Beginn vom Verband deutscher Pfandbriefbanken unterstützt. An der Befragung nahmen 21 deutsche Finanzierungsinstitute teil. Das im Rahmen der Studie analysierte Kreditvolumen beträgt 247 Mrd. €. Ziel der Studie ist es, die Transparenz für den deutschen Markt für gewerbliche Immobilienfinanzierungen zu erhöhen und aussagekräftige Vergleiche insbesondere bei der Risikoanalyse zu ermöglichen. Die Studie wurde erstmals im Jahr 2013 durchgeführt.
Die Sponsoren der Untersuchung sind in alphabetischer Reihenfolge: bulwiengesa, Commercial Real Estate Finance Council Europe (CREFC), INTREAL, MSCI sowie der Zentrale Immobilien Ausschuss (ZIA). Wir bedanken uns herzlich bei allen Sponsoren, ohne die die Studie nicht möglich gewesen wäre. Eine inhaltliche Abstimmung der Studienergebnisse mit den Sponsoren erfolgte nicht. Gleichermaßen bedanken wir uns bei allen teilnehmenden Bankenvertreterinnen und -vertretern für die bereitgestellten Daten und die Zeit, die sie als Interviewpartner investiert haben. Die Projektleitung lag bei Prof. Dr. Tobias Just (FRICS) von der IREBS, Co-Autor der Studie ist Simon Wiersma vom Lehrstuhl für Immobilienwirtschaft der Universität Regensburg. Der Verband deutscher Pfandbriefbanken (vdp) unterstützte wie bereits in den Vorjahren die Untersuchung.