Studie - German Debt Project 2026

In diesem Jahr präsentiert das Team er IREBS bereits zum vierzehnten Mal die Ergebnisse des German Debt Projects, der jährlich aktualisierten Analyse des deutschen gewerblichen Immobilienfinanzierungsmarktes. Die Studie wurde von den beiden IREBS-Forschern Simon Wiersma und Prof. Dr. Tobias Just erarbeitet. Die Grundlage der Analyse stellten umfangreiche Datenauswertungen und über 20 Interviews mit finanzierenden Banken dar. Die vorgestellten Daten und Analysen fassen also zum einen die Portfolioinformationen der teilnehmenden Banken und deren Einschätzungen zusammen.

„Rezession – Restrukturierung – Renaissance“

• Die gewerblichen Immobilienfinanzierungsmärkte bleiben angespannt. Die konjunkturelle Schwäche und anhaltende geopolitische Unsicherheiten haben dazu geführt, dass die Erholungsphase pausiert. Gleichzeitig spalten sich die Märkte weiter auf: Es gibt intensiven Wettbewerb um die Finanzierung hochwertiger, gut vermieteter Bestandsimmobilien. Doch gerade für periphere Immobilien, für Objekte mit Vermietungsrisiken oder Transformationsaufgaben hat sich der Markt nicht erholt.
• Diese Fragmentierung ist besonders auffällig auf Büroimmobilien-, Einzelhandelsimmobilien-, Hotelimmobilienmärkten. Dies bedeutet auch, dass in den als risikoarm empfundenen Teilmärkten Finanzierungsbereitschaft besteht.
• Wohnimmobilien und Logistikimmobilien stehen weiterhin im Mittelpunkt des Interesses. Hier ist auch die Fragmentierung des Finanzierungsmarktes weniger stark ausgeprägt.
• Der Anteil kurzfristig auslaufender Finanzierung ist weiterhin überdurchschnittlich hoch. Weil gleichzeitig die regulatorischen Anforderungen an Non-Performing Loans neu festgelegt wurden, ist mit einem Anstieg von NPL-Verkäufen oder mit anderweitigen Restrukturierungen zu rechnen. Das Volumen an NPL ist 2025 fast wieder auf das Niveau, das am Ende der Finanzkrise erreicht wurde, gestiegen.
• Die strengeren Regeln der Bankenregulierung tragen dazu bei, dass aus dem hohen NPL-Volumen kein ähnlich hohes Finanzmarktrisiko resultiert wie während der Finanzkrise. Die Regulierung führt jedoch auch zu neuen Herausforderungen, weil (nahezu) alle Banken dieselben Portfolioantworten entwerfen müssen – und dies verstärkt die Marktfragmentierung. 

Eltville, 14. September 2026. Die Studie German Debt Project der International Real Estate Business School (IREBS) wurde am Mittwoch, den 16.09.2025 um 18:00 Uhr in Frankfurt bei der Helaba, Neue Mainzer Straße 52-58, 60311 Frankfurt, von Prof. Dr. Tobias Just (FRICS), Inhaber des Lehrstuhls für Immobilienwirtschaft und Geschäftsführer der IREBS Immobilienakademie, mit Unterstützung des Verbands deutscher Pfandbriefbanken (vdp) sowie renommierten Vertretern aus der Immobilienbranche zum 14. Mal präsentiert.

Die Studie bietet detaillierte Informationen zum Markt der gewerblichen und wohnwirtschaftlichen Immobilienfinanzierungen in Deutschland. 

Die kurz anhaltende Hoffnung vom Jahreswechsel 2025/2026, dass die Belebung der Transaktionsmärkte auch die gewerblichen Immobilienfinanzierungsmärkte stärken könnte, hat sich im Laufe des Jahres 2026 angesichts wachsender geopolitischer und konjunktureller Risiken verflüchtigt. Zwar zeigen die Daten des German Debt Projects 2026 einen deutlichen Anstieg des Neugeschäftsvolumens Banken an, doch hierunter wurden häufig Prolongationen subsumiert. 

Diese Prolongationen zeichneten sich ab, denn der Anteil kurzer Laufzeiten erreichte 2024 und 2025 neue Höchststände. Über ein Drittel aller Kreditverträge haben unterdessen eine maximale Laufzeit von zwei Jahren. Hiervon sind vor allem gewerbliche Nutzungen betroffen. 

Kurze Laufzeiten und eine anhaltende wirtschaftliche Schwäche äußern sich entsprechend in einem deutlichen Anstieg der Non-Performing Loans. Das Volumen von EUR 16,1 Mrd. liegt nur noch geringfügig unterhalb der Höchststände von 2010/2011. Zahlreiche Interviewpartner erwarten für 2027 einen Anstieg der NPL-Transaktionen.  

Der intensive Wettbewerb findet nicht nur in Margendruck und Portfolioselektion Niederschlag, sondern auch in strategischen Neuausrichtungen der Prozesse. Nahezu alle befragten Institute arbeiten an der stärkeren Automatisierung ihrer Kreditprozesse und untersuchen die Potenziale (teil-)automatisierter Immobilienbewertungen. Vielfach sind Projekte begonnen. Des Weiteren erkennt die überwiegende Mehrheit der Institute, dass sowohl gesamt- als auch betriebswirtschaftliche Bestimmungsfaktoren den Konsolidierungsdruck in der Finanzierungsbranche erhöhen. 

Was erwartet Sie? In der Studie werden die Veränderungen im Finanzierungs-neugeschäft sowie die Veränderungen im Bestandswachstum analysiert: Welche Anlageklassen standen im Vordergrund? Welche Regionen sind beliebt? Werden weiterhin Objektentwicklungen finanziert oder eher Bestandsobjekte? Wie haben sich die Margen und andere Finanzierungsbedingungen neuerdings entwickelt? Was sind die Erwartungen der Branche für die Zukunft? Welche Faktoren begünstigen die Branchenkonsolidierung? Welche Faktoren begrenzen die Finanzierung von Datencentern? Welchen Einfluss hat künstliche Intelligenz auf die gewerbliche Immobilienfinanzierung? Spielt ESG weiterhin eine wichtige Rolle in der Finanzierung? Wie stark ist der Wettbewerb zwischen Banken und nicht Nicht-Banken?

Die Ergebnisse werden von Prof. Dr. Tobias Just (FRICS) präsentiert und anschließend mit Branchenvertreterinnen und -vertretern diskutiert. Am Diskussions-Panel nehmen teil:  Felix Embacher MRICS (bulwiengesa), Dr. André Frischemeier (CMS), Dr. Jan Peter Annecke (Helaba), Rita Marie Roland (KPMG), Dr. Jan Tibor Böttcher (ZIA), und Jens Tolckmitt (vdp). Im Anschluss an die Diskussion werden Sie die Möglichkeit haben, mit Prof. Dr. Tobias Just (FRICS) und den Diskussionsteilnehmenden zu sprechen.

Zur Studie German Debt Project

Die Studie German Debt Project wurde vom Marktforschungs- und Beratungs-unternehmen Real Capital Analytics (jetzt MSCI) initiiert und von Beginn an vom Verband deutscher Pfandbriefbanken unterstützt. An der Befragung nahmen 21 Institute teil; das in der Studie analysierte Kreditvolumen beträgt 247 Mrd. €. Ziel der Studie ist es, die Transparenz für den deutschen Markt für gewerbliche Immobilienfinanzierungen zu erhöhen und aussagekräftige Vergleiche insbesondere bei der Risikoanalyse zu ermöglichen. Die Studie wurde erstmals im Jahr 2013 durchgeführt.  

Die Sponsoren der Untersuchung sind in alphabetischer Reihenfolge: bulwiengesa, CMS, Commercial Real Estate Finance Council Europe (CREFC), INTREAL, KPMG, MSCI sowie der Zentrale Immobilien Ausschuss (ZIA). Wir bedanken uns herzlich bei allen Sponsoren, ohne die die Studie nicht möglich gewesen wäre. Eine inhaltliche Abstimmung der Studienergebnisse mit den Sponsoren erfolgte nicht. Gleichermaßen bedanken wir uns bei allen teilnehmenden Bankenvertreterinnen und -vertretern für die bereitgestellten Daten und die Zeit, die sie als Interviewpartner investiert haben. Die Projektleitung lag bei Prof. Dr. Tobias Just von der IREBS, Co-Autor der Studie ist Simon Wiersma vom Lehrstuhl für Immobilienwirtschaft der Universität Regensburg. Der Verband deutscher Pfandbriefbanken (vdp) unterstützte wie bereits in den Vorjahren die Untersuchung.